Acheter un appartement à Marrakech quand on vit en Belgique : le guide pratique

Un Belge peut-il acheter librement à Marrakech ?

Oui. La loi marocaine n'impose aucune condition de résidence pour acheter un bien immobilier urbain : appartement, villa ou local commercial. Seuls les terrains agricoles sont soumis à une autorisation spécifique, un cas qui ne concerne pas un achat en ville.

La procédure est la même que pour un Français ou un Suisse : un acte notarié reçu par un notaire marocain, puis l'inscription à la conservation foncière.

Financer l'achat depuis la Belgique

Plusieurs montages existent, à valider avec votre banque :

• Un apport en devises, transféré depuis votre compte belge.
• Un prêt au Maroc pour non-résident, dont les conditions varient selon les banques.
• Un financement adossé à un patrimoine belge.

Un apport en devises transféré par virement et documenté, vers un compte en dirhams convertibles, facilite le rapatriement ultérieur du prix de vente et des loyers, sous réserve de la réglementation de l'Office des Changes. Gardez toutes les preuves de virement, ainsi que l'attestation de transfert délivrée par la banque marocaine. Les règles de financement pour un non-résident sont détaillées dans le guide de la fiscalité pour non-résidents et MRE.

Les étapes d'un achat à distance

1. Le projet se précise en visioconférence.
2. Sélection des biens et visites en vidéo.
3. Vérification du titre foncier.
4. Compromis de vente, possible par procuration légalisée.
5. Signature de l'acte chez le notaire.
6. Inscription à la conservation foncière.

Le notaire précise ce qui peut être signé par procuration selon le dossier. Le guide d'achat depuis l'étranger détaille les vérifications à faire avant de signer.

Les frais d'achat

À titre indicatif, comptez environ 6 à 7 % du prix en frais d'acquisition : droits d'enregistrement, conservation foncière et honoraires du notaire. Ce pourcentage est une fourchette indicative, à faire confirmer par le notaire selon le bien.

Côté belge : ce qu'il faut déclarer

Un résident belge est imposé sur ses revenus mondiaux, y compris immobiliers. Voici, en principe, ce qui vous concerne :

• Déclarer le bien au SPF Finances. Un bien immobilier à l'étranger se déclare au SPF Finances, qui lui attribue un revenu cadastral. La vente ou une modification notable du bien se déclarent aussi. La démarche se fait en ligne, via MyMinfin. Voir la page du SPF Finances sur le revenu cadastral.
• Mentionner les revenus immobiliers dans la déclaration d'impôt. Ils se mentionnent au cadre III. Selon l'usage du bien, on déclare soit le seul revenu cadastral, soit aussi les loyers réels. Voir la page du SPF Finances sur les revenus immobiliers à l'étranger.
• Loyers et double imposition. Les loyers d'un bien situé à Marrakech sont imposables au Maroc. La convention fiscale entre la Belgique et le Maroc prévoit en principe que la Belgique n'impose pas ces revenus, tout en les prenant en compte pour déterminer le taux d'imposition de vos autres revenus : c'est l'exonération avec réserve de progressivité. Le SPF Finances précise qu'elle suppose de remplir les conditions de la convention, par exemple de pouvoir prouver l'imposition à l'étranger. À valider avec un conseiller fiscal belge.
• Compte bancaire au Maroc. Un compte ouvert au Maroc doit en principe être signalé dans la déclaration belge et au Point de contact central de la Banque nationale de Belgique. À confirmer avec un conseiller.

Ces informations sont générales et ne remplacent pas l'avis d'un conseiller fiscal belge.

Quel quartier pour un investisseur belge ?

• Guéliz : centre moderne, demande locative continue.
• Hivernage : quartier haut de gamme, tourné vers les séjours courts.
• Agdal : résidences récentes, souvent avec piscine, demande de familles.
• Victor Hugo : secteur résidentiel adossé à Guéliz.
• Route de Casablanca : programmes neufs, à comparer bien par bien.

Les biens actuellement suivis par NMW Invest vont de 850 000 MAD à 2 365 591 MAD, soit environ 79 000 € à 220 000 €. Ce sont des biens réellement disponibles, pas une moyenne de marché. Pour voir ce qui est disponible, parcourez le catalogue des appartements à vendre à Marrakech.

Comment NMW Invest accompagne les Belges

• Sourcing de biens, y compris hors marché.
• Vérifications avant l'achat.
• Accompagnement jusqu'à la signature.
• Mise en location.

Pour estimer ce qu'un bien peut rapporter, commencez par le simulateur de rentabilité, et lisez notre guide du rendement locatif à Marrakech.

Questions fréquentes