Guide investisseur
Acheter un appartement à Marrakech quand on vit en Suisse : le guide 2026
Résident suisse et tenté par un investissement à Marrakech ? Ce guide présente les étapes d'un achat, le financement et le transfert des fonds, la fiscalité, les frais à prévoir et les quartiers à regarder. Les informations fiscales sont générales : elles se valident avec un fiscaliste, et le détail de l'achat avec le notaire.
Pourquoi les investisseurs suisses regardent Marrakech
La proximité d'abord : Marrakech est à quelques heures de vol de la Suisse, et des liaisons directes existent depuis plusieurs aéroports suisses, comme Genève et Bâle et, de façon plus limitée, Zurich. Les fréquences varient selon la saison et se vérifient auprès des compagnies aériennes.
Marrakech est aussi une destination touristique majeure, ce qui nourrit la demande locative, de courte comme de longue durée selon les quartiers. Enfin, la ville offre des quartiers recherchés aux profils très différents, de Guéliz à l'Hivernage en passant par l'Agdal. Rien de cela ne garantit un résultat : chaque bien se juge au cas par cas.
Un résident suisse peut-il acheter au Maroc ?
Oui. Un étranger peut acheter un bien immobilier urbain au Maroc en pleine propriété, sans condition de résidence. Seules les terres agricoles sont soumises à une autorisation spécifique, un cas qui ne concerne pas un achat en ville. La nationalité suisse ne change ni la procédure, ni l'acte notarié.
Il faut s'assurer que le bien est titré : immatriculé à la conservation foncière (ANCFCC, l'Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie), il dispose d'un titre foncier qui atteste de son propriétaire et des charges inscrites.
Les étapes d'un achat à Marrakech
- Choix du bien, en visioconférence et en visites vidéo.
- Vérification du titre foncier.
- Compromis de vente.
- Signature de l'acte chez le notaire.
- Enregistrement et inscription à la conservation foncière.
L'achat peut se faire à distance, par procuration : le notaire précise ce qui peut être signé ainsi selon le dossier. Le guide d'achat depuis l'étranger détaille les vérifications à faire avant de signer.
Financement et transfert des fonds
L'apport depuis la Suisse
Pour pouvoir rapatrier plus tard le capital et les revenus, l'apport se fait par virement bancaire documenté, depuis la Suisse vers un compte en dirhams convertibles. Conservez l'attestation de transfert délivrée par la banque marocaine et toutes les preuves de virement. Le rapatriement reste soumis à la réglementation de l'Office des Changes.
Un crédit au Maroc ?
Un crédit auprès d'une banque marocaine est possible pour certains profils de non-résidents, à vérifier avec la banque : les conditions et la part financée varient. Le guide de la fiscalité pour non-résidents et MRE donne des repères sur le financement.
Vous vivez en Suisse ?
On organise visite vidéo, procuration et suivi notaire pour vous.
Réserver un appel découverteFiscalité : ce qu'il faut savoir, avec prudence
Une convention contre la double imposition
La Suisse et le Maroc ont conclu une convention en vue d'éviter les doubles impositions en matière d'impôts sur le revenu. Elle vise à éviter qu'un même revenu soit imposé deux fois. Voir la page de l'Administration fédérale des contributions.
Les loyers
Les loyers d'un appartement situé à Marrakech sont imposés au Maroc. Ils se déclarent aussi en Suisse, où les règles varient selon le canton de résidence. La façon dont la convention s'applique à votre situation se confirme avec un fiscaliste.
Ce guide ne donne aucun taux d'imposition : ils dépendent de votre canton, de votre situation et de la convention. Il ne remplace pas l'avis d'un fiscaliste.
Les frais à prévoir
Aux frais d'acquisition s'ajoutent, en plus du prix : les droits d'enregistrement, les frais de conservation foncière et les honoraires du notaire. À titre indicatif, comptez environ 6 à 7 % du prix pour l'ensemble. Cette fourchette est indicative, à confirmer avec le notaire selon le bien.
Quel quartier choisir ?
- Guéliz : centre moderne, demande locative continue.
- Hivernage : quartier haut de gamme, tourné vers les séjours courts.
- Agdal : résidences récentes, souvent avec piscine, demande de familles.
- Victor Hugo : secteur résidentiel adossé à Guéliz.
- Route de Casablanca : programmes neufs, à comparer bien par bien.
Aucun quartier ne garantit un rendement : le bon choix dépend de votre stratégie et se vérifie bien par bien.
Rentabilité et gestion à distance
Vivre en Suisse suppose de déléguer : gestion locative, suivi du bien, interlocuteur sur place. C'est un point à prévoir dès l'achat. Avant de choisir, estimez ce qu'un bien peut rapporter avec le simulateur de rentabilité, et lisez notre guide du rendement locatif à Marrakech.
Pour aller plus loin
Prêt à avancer sur votre projet ?
On organise visite vidéo, procuration et suivi notaire pour vous.
Réserver un appel découverteQuestions fréquentes
Un Suisse peut-il acheter un appartement à Marrakech ?
Oui. Un résident suisse peut acheter un appartement à Marrakech en pleine propriété, sans condition de résidence. Seules les terres agricoles sont soumises à une autorisation spécifique, un cas qui ne concerne pas un achat en ville. Le bien doit être titré, c'est-à-dire immatriculé à la conservation foncière.
Peut-on acheter sans se déplacer au Maroc ?
Dans une large mesure, oui. Le choix du bien et les visites peuvent se faire en visioconférence et en vidéo, et une procuration permet de signer à distance le compromis et parfois l'acte. Le notaire précise ce qui est possible selon le dossier.
Comment rapatrier en Suisse l'argent d'une revente ou des loyers ?
Il faut que l'achat ait été réglé par virement bancaire documenté, depuis l'étranger vers un compte en dirhams convertibles, et conserver l'attestation de transfert délivrée par la banque marocaine. C'est ce qui permet ensuite de demander le rapatriement du prix de vente et des loyers, sous réserve de la réglementation de l'Office des Changes. À confirmer avec la banque avant l'achat.
Existe-t-il une convention fiscale entre la Suisse et le Maroc ?
Oui. La Suisse et le Maroc ont conclu en 1993 une convention en vue d'éviter les doubles impositions en matière d'impôts sur le revenu, en vigueur depuis 1995. Son application à votre situation, notamment pour les loyers, se confirme avec un fiscaliste.
Quel quartier de Marrakech choisir pour un investissement locatif ?
Cela dépend de votre stratégie. Guéliz est le quartier le plus central, avec une demande locative continue. L'Hivernage est haut de gamme et tourné vers les séjours courts. L'Agdal et Victor Hugo sont résidentiels, avec une demande surtout de longue durée. La route de Casablanca concentre des programmes neufs. Aucun quartier ne garantit un rendement : le bon choix se vérifie bien par bien.