Titre foncier à Marrakech : comment sécuriser votre achat avec l'ANCFCC

Qu'est-ce que le titre foncier au Maroc ?

Le titre foncier est le document officiel, tenu par l'ANCFCC (Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie), qui prouve qui est propriétaire d'un bien et liste les charges qui le grèvent : hypothèque, servitudes, saisies et autres inscriptions.

Un bien « titré » offre la meilleure sécurité pour un acheteur non résident : ce qui figure au titre est consigné à la conservation foncière, et c'est cette inscription qui se vérifie avant de signer.

Bien titré, en cours d'immatriculation ou « melkia » : les différences

• Bien titré : le bien est immatriculé à la conservation foncière et dispose d'un titre foncier. C'est la situation la plus sûre et la plus simple à vérifier.
• En cours d'immatriculation : une demande d'immatriculation a été déposée, mais le titre n'est pas encore délivré. La situation peut évoluer pendant la procédure, et la vente demande des précautions particulières.
• Melkia : le bien repose sur un acte adoulaire de propriété non immatriculé. Il n'y a pas de titre foncier, donc pas d'inscription à la conservation foncière qui atteste du propriétaire et des charges.

Pour un investisseur étranger, nous recommandons de privilégier un bien titré ou, pour un programme neuf, au minimum un titre mère. Les deux autres situations ne sont pas interdites, mais elles ajoutent des risques qui se mesurent avec le notaire avant toute réservation.

Les vérifications à faire avant de signer

• Un certificat de propriété récent, délivré par la conservation foncière, qui montre l'état du titre à la date de la demande.
• La concordance entre le vendeur et le propriétaire inscrit : même identité, ou procuration en règle.
• L'absence d'hypothèque ou d'inscription bloquante (saisie, interdiction de vendre) sur le titre.
• La surface et le numéro de titre, qui doivent correspondre à ceux de l'acte et du bien visité.
• Pour un bien neuf, l'autorisation de construire et le permis d'habiter : le premier avant les travaux, le second quand l'immeuble est achevé.

Acheter sur plan (VEFA) : le titre mère et l'éclatement des titres

Dans un programme neuf vendu sur plan, le terrain porte un seul titre, le titre mère. Chaque appartement reçoit son propre titre après la livraison, quand le titre mère est éclaté par lot. Le délai dépend du promoteur et de la conservation foncière : il se demande au notaire avant de réserver.

Avant de réserver sur plan, on vérifie donc le titre mère, les autorisations du programme et l'échéancier de paiement. À titre d'exemple de vente sur plan, voir le programme Majorelle Avenue.

Le rôle du notaire et l'inscription à la conservation foncière

Le notaire (ou, selon le cas, l'adoul) rédige l'acte de vente, puis l'inscrit au titre foncier à la conservation foncière. C'est cette inscription qui fait apparaître l'acheteur comme propriétaire.

Les frais (enregistrement, conservation foncière, notaire) varient selon le prix et sont à confirmer avec le notaire. À titre indicatif, comptez environ 6 à 7 % du prix pour l'ensemble : cette fourchette est indicative, jamais un montant ferme.

Acheter depuis la France, la Belgique, la Suisse ou en tant que MRE

L'achat peut se faire largement à distance : visites en vidéo, procuration pour signer, compte bancaire en dirhams convertibles pour le règlement. Le notaire précise ce qui peut être signé à distance et la forme de la procuration selon votre pays de résidence. Selon votre situation, ces guides détaillent la suite :

• Acheter un appartement à Marrakech depuis l'étranger
• Acheter à Marrakech quand on vit en Belgique
• Acheter à Marrakech quand on vit en Suisse
• La fiscalité immobilière pour non-résidents et MRE

Où investir à Marrakech avec un titre clair

Le titre se vérifie bien par bien, quel que soit le quartier. Voici les secteurs où NMW Invest propose des biens :

Guéliz, le centre moderne, concentre une demande locative continue. Hivernage est un quartier haut de gamme, plus tourné vers les séjours courts.

Agdal et Victor Hugo sont résidentiels, avec une demande surtout de longue durée. Route de Casablanca et le Nouveau Guéliz réunissent des programmes récents ou en construction, où la vérification du titre mère est essentielle.

Pour situer les prix, consultez le guide du prix au m² par quartier. Aucun quartier ne garantit un rendement : chaque bien se juge au cas par cas.

Questions fréquentes